Главная > Новости > На что стоит обратить внимание при сдаче квартиры в аренду.

На что стоит обратить внимание при сдаче квартиры в аренду.

« Назад

02.04.2015 03:39

 Как правило, при сдаче квартиры в аренду собственник и будущий жилец заключают типовой договор. Я Вам расскажу, на что в нем стоит обратить внимание и как избежать типичных ошибок.

Стороны

Необходимое  условие сдачи жилья это заключения договора.  Существуют два юридически  разных вида сделки:  «найм»  и «аренда», договор аренды заключают с юридическим лицом,  найма — на жилое помещение с физическим лицом.  На сегодняшний день на  рынке используют понятия именно «арендатор» и «арендодатель».

Срок договора

Договора делятся на краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 года до 5 лет.  Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет. Главное отличие  договоров — условия выселения жильцов. Почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.  Это дает собственнику возможность  просто отказаться заключать договор на новый срок.

Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.  Хозяин обязан за три месяца до окончания старого предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях.

Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно, только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков. Получается следующая ситуация: наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений.  Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире. Очень важно указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

Повышение цены

Очень часто разногласия  собственников и жильцов связаны с повышением арендной алаты.  Чтобы избежать подобных  ситуаций  в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения. Например, индексацию на 6–10% в год. Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки. Гарантией защиты прав собственника является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.  

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели. Для этого к договору прилагается  акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости иногда к  списку стоит приложить диск с фотографиями. Также в договоре стоит  прописать  кто должен следить за состоянием помещения и что делать в случае аварии

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание. Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15–20%), это должно строго оговариваться в договоре.

Чтобы оградить себя от различного рода неприятностей связанных с  неверно заключенным договором,  лучше всего обращаться к специалистам.